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新闻来源：互联网资料整理发布时间：2023/4/5 17:54:42 共计：4704 浏览

从地图我们发现，福州北边是山脉，西边也是山脉，只有东和南有发展空间。所以近十年来，福州提出城市“东扩南进”策略，最终发展“滨海”城市。
市中心板块位于福州中轴线上，自古以来就是福州的中心地块，无论是教育、医疗和文化各种设施齐全，在各大板块中独占鳌头。2016年前，福州所有单价最高的住宅均出现在该区域。目前市中心板块最高备案价格，北部大约在4万元，以保利天悦和乌山九巷为代表。南部最高价格是融信双杭城的3.6万。
西区板块主要由鼓楼洪山镇和台江部分街道组成，自2007年后成为福州中心城区价值的外溢区域。房价迅速攀升，但板块内配套分化明显，靠近市中心板块的东部可以享受市中心配套，但西部属于城乡结合部，配套欠缺。目前板块内最高备案价格是3.3万恒大天璟，但板块内中央商务区的二手房报价已经4万。
东区板块是福州目前最炙手可热的地区，2012年开始快速发展，先是王庄旧改，再到青奥会晋安场馆建设。2015年随着泰禾广场开业，东区板块进入新一轮增长期，未来的多项工程落地，更是将东区板块价值推向高潮。目前区域最高备案价格3.5万，实际部分楼盘成交价格据说达4.4万，价格堪比市中心板块。
仓山旧区板块从地理看处于福州中心位置，到各大板块交通便利，其开发较早，最早可追溯至2003年，仓山旧区历史悠久，近代是福州中心地带。具体参考篇一/南台往事-揭秘烟台山历史文化街区前世，篇二︱南台往事-探寻近代福州的文教中心，篇三︱南台往事-那年仓山是福建的外贸和金融中心等。目前该板块二手房保报价超过4万，主要集中在南江滨一带，可参考福州南江滨西大道建筑略影-从解放大桥到鼓山大桥，预计新房最高备案价格在3.6万左右。
五四北板块作为鼓楼北面刚需外溢地块，自从2016年后逐渐火热，随着地铁1号线通车，该板块交通短板得以修补，目前区域有多个民生工程落地，其中象峰省直小区投入使用，是湖前省直小区之外一个大型社区，未来仍可能有新新项目落地。目前区域最高备案价格大约在2.8万，二手房报价也在2.5万左右。
金山板块是福州南进一个写照，最早动工于2002年，经过十几年发展，作为新区，各项文化教育医疗设施得到极大完善，俨然一副新区模样，目前板块内楼盘最高备案价格预计3.5万内，二手房报价也超过3万，特别沿江一带二手房价格惊人。
淮安板块是2013年开始发展起来，位于南台岛的西头，江景地块一手房报价也超过3万，新房最高备案价格在2.75万左右，对比六年前涨幅惊人，该地块除了地铁等交通配套，其它设施比较薄落。
奥体板块是在2013年后开始开发，2015年首届青奥会在此举办，板块从此火热起来，目前该区域新房最高备案价格在3.1万，实际成交3.5万，二手房报价普遍超过2.8万。
城南板块开发较早，2006年就已经起步。由于区域位于城乡结合部，又有军用飞机场，板块开发不均衡，板块内新房最高备案价格大约在2.5万，二手房普遍超过2万。
三江口板块是福州滨海开发的前哨点，自从2014年后逐渐开始大开发，板块主体是仓山区城门镇，目前新房最高备案价格在2.48万，区域与城南板块类似，处于城乡结合部，但开发政策和力度正在加大，火车南站和海峡文化中心落户在此，是未来福州南进主战场，沿江一带环境优美，潜力巨大。
上街板块位于闽侯县，2003年后开始大开发，目前新房最高备案价格在1.7万左右，实际成交破2万，由于大学城的存在及一系列配套，上街板块受刚需的青睐，火热程度不输市区。随着二号线通车，与城区联系将更紧密。
南通南屿板块作为上街板块价值外溢区域，随着高新区开发，越来越受到刚需青睐，甚至投资客的追逐，目前新房备案价格最高约1.6万，随着价格回归价值，较2017年回落不少，但该地配套仍需改善。
竹岐板块是闽侯这两年兴起板块，目前以旅游度假为主，配套设施不全，目前最高备案价格大约在1万左右。
福州南板块主要有青口一带，目前新房大概在9千多。福州北板块主要有桂湖一带，目前新房大概在1.2万左右。两地板块离福州主城区较远，不做详细介绍。
综上所述，笔者比较推崇东区板块和仓山这边板块，毕竟福州发展战略是东扩南进，最后走向大海。

买得起的人已经早就买了。福州超过2万元的现在基本已经没有翻倍的机会了。
推荐两个价格低价格的区域，3年内还是有翻倍的机会。
1. 马尾亭江，现在1万元左右。明年隧道一开通，到东二环10多分钟车程，1.5万元还是有可能的。不用过路费。比贵安贵湖好多了。而且不是山沟沟，沿海靠近琅岐和长乐，有发展空间。
2.罗源湾，其一：沿海地区最便宜的风水宝地，有山有海有江有湖，中国老年化已经慢慢开始，只有一套房子在福州市的家庭会买哪里养老。
其二：福建省现在规划了罗源台商投资区已经慢慢成型，未来几年将陆陆续续有企业入驻，有人了，房子就有市场。
其三：罗源老城区有很多老房子，已经规划近3年会拆迁，一拆迁就有需求和购买力。
现在只有5000多元，就是罗源湾滨海新城楼盘太大，一时间消化不了，所以这么便宜。现在基本上消化完了，已经开启上涨模式……

升值分为两种，一种是赚得多，一种是升值幅度大。
比如：A房产100万购入，2年后升值100%，市值200万，利润100万；
B房产300万购入，2年后升值150%，市值450万，利润150万；
如果是钱多的土豪，有资本追求绝对收益值，那么选择市中心成熟地段即可，次新房+社区+学区，一定升值有保障，即使在市场调整的时候，这样的核心资产也能抵御风险。

选择成熟板块的房子，只需要记住一点：如果地段和房龄只能二选一的时候，可适当放弃地段，选择房龄更新（有电梯）、面积更小（如70平以内的2房、90平以内的3房、120平以内的4房）、户型更好的房子（通透、多卫生间等）。

如果资本金并不雄厚，那么就多看看福州的潜力板块了，追求升值幅度。
从升值潜力上看，可根据以下原则判断区块价值：
1、福州市规划主轴线上的房子
2、有地铁线路覆盖的板块
3、周边配套，如综合体、学校等设施逐渐完善的地块
4、小区环境好，户型上佳的房子
重要程度上 1>2>3>4，如果四个条件不能同时满足，最少也要满足3个条件，才是升值快的房产。
满足条件1，说明这里是政府发展重点，比如上街、南屿、三江口，就属于以前你爱答不理，现在你高攀不起的板块。而马尾、贵安则属于长期不在发展主轴上，房价涨幅远远落后市区。
2和3，说明政府的规划不仅仅停留在规划图上，而是砸下了真金白银，真的撸起袖子加油干了。
最后的4，主要是指房产自身的产品力，比如户型、社区配套、物业这些。说起来很复杂，实际上，不怕不识货，就怕货比货，只要去同区块的竞品楼盘多走走，好不好就有底了。只要不冲动，多看多比较，小白也不会踩坑。
方法论说了这么多，简单粗暴地上结论
延福州发展中轴线来看，南边的升值空间普遍大于北边。
具体来看几个新区
闽侯最看好三个板块：
南屿（有轨道交通部分）>上街=南通
最看好轨道交通覆盖区域的南屿：划入高新区，规格高、有地铁和APM、有万达等多个综合体。
上街是成熟度最高的板块，均价也最高，地铁通车在即，然而旧城占比太大，未来的想象空间不够。
南通目前配套几乎为零，好在价格便宜，路网改造完成后，板块面貌会大为改善，距离福州时间距离非常近。
仓山板块
城南板块（地铁覆盖的三江口）>仓山旧区
因为三江口什么都没有，所以想象空间大，两条地铁线路，高规格规划，面江面海的地理位置。
仓山旧区配套和成熟度更好，相应售价也高，所以略逊城南板块。
长乐板块
已经暴涨过的新区，沿着地铁沿线买。

其实很简单的道理，中介都是忽悠。保值升值和股票一样，分两种行情。牛市时，什么都会涨，不是牛市就看价值。房产的价值在哪里？归根到底在于接盘者的需求。而最重要最保障的接盘者就是刚需。刚需房，说白了就两个特征。一是住的舒服，环境好，去市中心方便。这里的方便不是让你去个商业区，地铁都要一小时，那叫鬼门子的方便。所以，第一类好房子就是五城区商圈周边的新房，次新房。第二个刚需，这是刚需中的刚需，就是学区房。扯犊子的什么闽侯、马尾、长乐、晋安，那有屁的好学校。台江就群众和台三，仓山师大附、麦顶和金山小，鼓楼最好，二类学校一大把。
中介说这房子升值那房子升值，但你升值要卖给谁？卖给投资客？